Odbiór lokalu/budynku bez pozwolenia na użytkowanie
W trakcie monitorowania inwestycji mieszkaniowych (zwłaszcza tych mniejszych) kilka razy spotkałem się z sytuacją kiedy nabywcy odebrali lokal/budynek jednorodzinny i zdążyli się do niego wprowadzić (zamieszkać) przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie przez dewelopera. Czy nabywcy robią to świadomie? Tego nie wiem. Warto jednak wiedzieć, że wprowadzenie się do lokalu przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie jest niezgodne z prawem i może prowadzić do powstania sankcji karnych.
Ostateczny odbiór lokalu/domu tylko po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie
Warto pamiętać, że zgodnie z ustawą deweloperską odbiór lokalu/domu jednorodzinnego może nastąpić dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, bądź po skutecznym zgłoszeniu mówi o tym Art. 27. 1. Ustawy „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Dodatkowo, przekazanie nabywcy lokalu do użytkowania przed dopuszczeniem budynku do użytkowania jest niezgodne z prawem, o czym mówi ustawa Prawo budowlane, a konkretnie art. 54 oraz art. 55 ww. ustawy.
Na rynku dość częstą praktyką są odbiory wstępne/techniczne polegające na wstępnym odbiorze lokalu, wskazaniu ewentualnych usterek przez nabywcę, ale bez ostatecznego przekazania lokalu i kluczy nabywcy. W takim wypadku oczywiście nie ma mowy o łamaniu prawa.
Sankcje za nielegalne użytkowanie budynku
Stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego o przystąpieniu do użytkowania bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie czy skutecznego zgłoszenia może powodować nałożenie kary z tytułu nielegalnego użytkowania budynku.
Przykładowo dla budynku jednorodzinnego taka kara to 10 000 zł. Przy czym warto zaznaczyć, że po nowelizacji prawa budowlanego z 2020 r. organy mają możliwość nakładania kary wielokrotnie – aż do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych, przez co łączna kara może wzrosnąć.
Dodatkowo warto zaznaczyć, że wraz z nowelizacją prawa budowlanego pojawił się tzw. mechanizm „żółtej kartki”, zgodnie z którym organ nadzoru budowlanego w pierwszej kolejności pouczy inwestora, iż nie może użytkować budynku bez pozwolenia na użytkowanie dając mu tzw. „żółtą kartkę” i 60 dni na doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem.
Kto płaci za sankcje?
Pozostaje pytanie czy ewentualne sankcje ma zapłacić deweloper czy nabywca lokalu/budynku jednorodzinnego? Tutaj organ nadzoru budowlanego prowadząc postępowanie powinien ustalić w jaki sposób strony uregulowały w umowie sprzedaży/protokole odbiorczym kwestie przystąpienia do użytkowania (jeżeli w ogóle uregulowały). Częstym przypadkiem jest, że deweloperzy wskazują w umowie sprzedaży lub w protokole zdawczo-odbiorczym, iż w stosunku do budynku nie została wydana jeszcze decyzja o pozwoleniu na użytkowanie w wyniku czego odpowiedzialność za nielegalne użytkowanie spada na nabywców.
Moim zdaniem
Nie ma wątpliwości, że przekazanie nabywcy lokalu/domu jednorodzinnego do użytkowania przed dopuszczeniem budynku do użytkowania jest niezgodne z prawem i takie sytuacje nie powinny mieć miejsca. Powyższe oczywiście nie dotyczy tzw. „odbiorów wstępnych”, które są powszechną praktyką rynkową.
Warto pamiętać, że ryzyko nielegalnego użytkowania budynku jest podzielone pomiędzy obydwie strony czyli dewelopera i nabywcę. Osobiście spotkałem się nawet z sytuacją, kiedy nabywca (po zamieszkaniu bez pozwolenia na użytkowanie) odmówił wejścia do lokalu inspektorom PINB w celu odbioru segmentu (budynek szeregowy). W wyniku czego cała inwestycja została odebrana z wyłączeniem lokali, do których PINB nie miał dostępu. Kto w takim przypadku zapłacił sankcję – tego nie wiem, ale jak pokazuje przykład ważne aby obydwie strony miały wiedzę o ryzyku i świadomie podejmowały decyzję, a zwłaszcza z poszanowaniem przepisów prawa.
Autorem artykułu jest Paweł Nowotniak
Właściciel oraz główny Project Monitor w firmie NOWOTNIAK Inżynieria, specjalizującej się w monitorowaniu inwestycji budowlanych