Projekt nowej ustawy deweloperskiej

Trwają prace nad przyjęciem nowej ustawy deweloperskiej „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”. Projekt ten wprowadza nowe mechanizmy mające na celu zwiększenie bezpieczeństwa nabywców lokali z rynku pierwotnego. Dodatkowo powołuje instytucję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz formułuje zakres uprawnień nadawanych bankom w ramach prowadzenia rachunków powierniczych. Czy nowelizacja ustawy może wpłynąć na zakres kontroli wykonywanej w ramach monitoringu przedsięwzięcia deweloperskiego? – na to pytanie postarano się odpowiedzieć w poniższym artykule.

Na wstępnie zaznacza się, że obecnie większość otwieranych rachunków powierniczych to rachunki otwarte (OMRP), stąd w artykule skupiono się głównie na nich.

Wytyczne dotyczące sporządzenia harmonogramu przedsięwzięcia –  z niewielką zmianą

W projekcie ustawy praktycznie powielono wytyczne dotyczące obowiązku sporządzenia harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Analogicznie jak w aktualnie obowiązującej ustawie deweloper ma obowiązek sporządzić harmonogram, który określa: etapy realizacji oraz procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach. W ramach projektu dodano jednak zapis wskazujący na konieczność podania terminów zakończenia poszczególnych etapów przedsięwzięcia.

Zakres harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego pozostaje bez zmian i ma zawierać: co najmniej cztery etapy realizacji.

Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu.

Doprecyzowano i rozbudowano zakres kontroli wykonywanej przez bank

W aktualnie obowiązującej ustawie zakres kontroli wykonywanej przez bank został opisany dość ogólnie, przez co każdy bank może podchodzić w indywidualny sposób do zakresu i formy kontroli. W ramach nowego projektu postanowiono doprecyzować jej zakres.

Proponowana kontrola miałaby objąć zweryfikowanie czy:

a) deweloper posiada tytuł własności lub prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne bądź zgodę właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości na wpis roszczeń nabywcy, o których mowa w art. 37 ust. 2 w przypadku, gdy deweloper nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości,

b) wobec dewelopera nie zostało wszczęte postępowanie restrukturyzacyjne albo upadłościowe (…),

c) deweloper posiada pozwolenie na budowę,

d) planowane przez dewelopera przeznaczenie środków, które będą wypłacone z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest zgodne ze sposobem wydatkowania środków określonym w art. 13 (finansowanie lub refinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego),

e) sposób wydatkowania środków wypłaconych z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest zgodny ze sposobem wydatkowania środków określonym w art. 13 (finansowanie lub refinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego).

f) deweloper nie zalega z zobowiązaniami publicznoprawnymi,

g) deweloper uregulował płatności wobec wykonawców lub podwykonawców,

h) deweloper dokonał wpłaty składki, o której mowa w art. 48 w należnej wysokości, (Fundusz Gwarancyjny)

i) deweloper nie zalega z zobowiązaniami wobec nabywców, którzy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego odstąpili od umowy (…),

j) deweloper nie zalega wobec Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (…),

Przy czym należy zauważyć, że czynności kontrolne, o których mowa w punktach: d, f, g, i oraz j wykonywane mają być na podstawie oświadczenia dewelopera.

Doprecyzowano zakres kontroli Project Monitora (Bankowego Inspektora Nadzoru)

W projekcie ustawy pozostawiono bez zmian zapis o konieczności potwierdzenia zakończenia określonego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Bez zmian pozostał również zapis o konieczności zweryfikowania wpisu wykonanego przez kierownika budowy w dzienniku budowy, informującego o zakończeniu danego etapu.

Doprecyzowano jednak zakres kontroli o:

• udokumentowanie faktycznego zaawansowania robót budowlanych na poziomie wymaganym dla kontrolowanego etapu,
• uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo dokonanie zawiadomienia o  zakończeniu budowy – w przypadku zakończenia robót budowlanych.

Zaostrzenia dotyczące wypłat środków pieniężnych

Z punktu widzenia dewelopera bardzo istotne mogą okazać się zapisy zaproponowane w projekcie ustawy, a mianowicie:

• bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, nie wcześniej niż po 30 dniach od daty zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
• kwotę należną za realizację ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego bank wypłaca deweloperowi po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy (podobnie jak w przypadku rachunków powierniczych zamkniętych).

Z powyższych zapisów wynika większe ograniczenie dla dewelopera w uzyskaniu ostatniej transzy (za realizację ostatniego etapu inwestycji). Możliwość otrzymania należnej kwoty przesunie się nie tylko o czas konieczny do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, ale również do momentu otrzymania wypisu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa do lokalu.

Podano metodykę obliczania wysokości transzy za zakończenie danego etapu

W ramach proponowanej ustawy określono metodykę obliczania wysokości transzy wypłacanej deweloperowi po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia. Mianowicie ma to być iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz:

a) ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo

b) ceny lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego albo domu jednorodzinnego i lokalu użytkowego.

Konieczność podania daty uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku

W proponowanej ustawie doprecyzowano wzór prospektu informacyjnego, który został rozbudowany m.in. o takie informacje jak: data uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku albo zakończenia budowy domu jednorodzinnego, cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Ocenia się, że zaproponowane zmiany w ramach projektu ustawy nie powinny znacznie wpłynąć na obecny zakres kontroli wykonywanej w ramach nadzoru inwestycji przez Project Monitora.  Dzięki doprecyzowaniu zakresu kontroli, może nastąpić ujednolicenie procedur kontrolnych wykonywanych przez różne banki oraz podmioty działające w roli Bankowego Inspektora Nadzoru. Z punktu widzenia dewelopera istotnymi zmianami mogą być:

• przesunięcie płatności za ostatni etap realizacji inwestycji do momentu, nie tylko uzyskania pozwolenia na użytkowanie (zakończenia budowy domu jednorodzinnego), ale również do momentu otrzymania wypisu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa do lokalu,
• doprecyzowanie metody obliczania transz po stwierdzeniu zakończenia realizacji danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Autorem artykułu jest Paweł Nowotniak

Właściciel oraz główny Project Monitor w firmie NOWOTNIAK Inżynieria, specjalizującej się w monitorowaniu inwestycji budowlanych