Rola Niezależnego Doradcy Technicznego w procesie budowlanym
Bankowy Inspektor Nadzoru, Project Monitor, Niezależny Doradca Techniczny. Na rynku można spotkać się z różnymi określeniami osoby pełniącej tę samą funkcję. Pomimo, że Project Monitor nie jest wymieniony w ustawie Prawo Budowlane jako uczestnik procesu budowlanego – pojawia się na większości realizowanych inwestycji kubaturowych.
Główną rolą niezależnego doradcy technicznego jest monitoring inwestycji budowlanych wykonywany na zlecenie instytucji finansujących, w tym głównie banków.
Project Monitor powoływany jest na potrzeby inwestycji kredytowanych, bądź inwestycji deweloperskich, gdzie w ramach „ustawy deweloperskiej” na inwestora został nałożony obowiązek zawarcia umowy z bankiem odnośnie otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych.
W ramach kontroli inwestycji deweloperskich głównym zadaniem Project Monitora jest potwierdzanie zakończenia etapów budowy, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie pozytywnych raportów z kontroli inwestycji bank zwalnia środki finansowe z rachunków powierniczych.
W ramach inwestycji finansowanych głównym zadaniem Project Monitora jest potwierdzanie ponoszonych nakładów budowlanych przez inwestora, w ramach realizowanej inwestycji.
Jednak powyższe zadania to tylko mały fragment obowiązków leżących po stronie Project Monitora – w praktyce zakres zadań świadczony przez niezależnych doradców technicznych jest znacznie szerszy.
Jaką dokładnie funkcję pełni Project Monitor?
Project Monitor pełni funkcję doradczą oraz kontrolną monitorowanej inwestycji. Dzięki jego nadzorowi ryzyko finansującego oraz nabywców jest znacząco ograniczone.
W ramach swojego zadania Niezależny Doradca Techniczny wykonuje raporty: wstępny, okresowy oraz końcowy. Raport wstępny zawiera kompletny audyt techniczno-budowlany dotyczący planowanej, bądź rozpoczętej już inwestycji. Raporty okresowe dotyczą weryfikacji postępów w realizacji inwestycji, natomiast raport końcowy jest opracowaniem dokumentującym właściwe zakończenie przedsięwzięcia.
Najważniejszymi elementami składającymi się na zakres zadań Project Monitora są:
- ocena stanu prawnego nieruchomości,
- weryfikacja umów i pozwoleń,
- analiza dokumentacji projektowej,
- weryfikacja i ocena budżetu inwestycji,
- weryfikacja i ocena harmonogramu przedsięwzięcia,
- okresowe wizje na nadzorowanych inwestycjach,
- ocena zgodności prowadzonych prac z budżetem, harmonogramem i pozwoleniem na budowę,
- ocena stanu zaawansowania inwestycji w odniesieniu do budżetu i harmonogramu,
- potwierdzanie faktycznie ponoszonych kosztów w ramach realizowanej inwestycji,
- potwierdzenie zakończenia etapów w ramach otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych,
- potwierdzenie zakończenia inwestycji i uzyskania wymaganych prawem zgód oraz pozwoleń.
Project Monitor to „oczy oraz uszy” instytucji finansującej, na której zlecenie pracuje.
Project Monitor jest odrębnym uczestnikiem procesu realizacji inwestycji (odrębnym od Inwestora, Kierownika Budowy, Projektanta czy Inspektora Nadzoru). Jest to niezależny doradca techniczny a jego obecność jest konieczna w obrębie inwestycji deweloperskich czy inwestycji finansowanych przez zewnętrzne instytucje.
Na chwilę obecną Project Monitor nie jest wymieniony w ustawie Prawo Budowlane jako uczestnik procesu budowlanego. Być może ustawodawca w przyszłości uwzględni funkcję Project Monitora. Aspektami przemawiającymi za dodaniem nowego uczestnika procesu budowlanego jest fakt, iż Project Monitor w ramach wykonywanych raportów zobowiązany jest do weryfikacji wpisów w dzienniku budowy oraz dokumentacji projektowej i rzeczowo-finansowej. Być może zasadne byłoby nadanie uprawnień niezależnemu doradcy technicznemu do potwierdzania swoim wpisem w dzienniku budowy – zakończenia kolejnych etapów inwestycji (kamieni milowych) wykonywanych w ramach Otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego.
Autorem artykułu jest Paweł Nowotniak
Właściciel oraz główny Project Monitor w firmie NOWOTNIAK Inżynieria, specjalizującej się w monitorowaniu inwestycji budowlanych